海外投資家が注目する日本の不動産市場：円安メリットと成功へのサポート

円安や低金利を背景に、海外から日本の不動産への投資マネーが流入しています。2023年、世界の不動産投資市場が軒並み停滞する中で日本だけは好調を維持し、第1～3四半期の投資額が前年同期比40%増と突出しました。海外投資家にとって円安により日本の不動産は割安感が大きく、さらに超低金利政策で借入コストが低い日本では自己資本利回り（キャッシュオンキャッシュリターン）が他国より高くなるためです。実際、「日本市場への投資妙味は極めて高い」との評価が定着しつつあり、2024年も良好な投資環境が続くとの展望から海外投資家が再び積極的に“買い”に転じる可能性が高いと指摘されています。

日本の不動産が選ばれる理由

海外の個人投資家・機関投資家が日本の不動産に魅力を感じる主な理由は以下の通りです：

• 円安による投資妙味：急激な円安で日本の不動産価格は海外から見て割安となり、同じ資金でより良質な物件を取得できる環境です。為替差益も期待でき、ドル建て投資家にとって非常に魅力的な市場となっています。

• 超低金利と高い利回り：日本は長らく低金利政策を維持しており、物件購入のための借入コストが非常に低いです。そのためローン利用時にも投資収益率が確保しやすく、各国で金利上昇により利回り低下（イールドギャップの縮小）が起きる中で、日本だけは高いキャッシュフローを生みやすい状況にあります。

• 安全で安定した市場：日本は政治的・経済的に安定し法制度も整備されているため、地政学リスクを嫌う海外マネーの避難先として注目されています。世界情勢に不安が多い中、「安全な実物資産」として日本の不動産をポートフォリオに組み入れる動きが広がっています。

• 所有権の取得が可能：国によっては土地建物の所有に制限がありますが、日本では外国人でも自由に不動産の所有権を取得できます。特に中国など自国で土地所有ができない国の富裕層にとって、日本で不動産を永続的資産として保有できる点は大きな魅力です。

こうした理由から、ここ数年で海外からの不動産購入問い合わせ件数は急増傾向にあります。実際、都内のある不動産仲介会社では「2023年の外国人からの問い合わせが前年の約2倍」になったと報告されています。主要取引（10億円以上）の約4分の1は海外投資マネーが占めるとのデータもあり、日本の不動産市場はグローバル資本に支えられて活況を呈しつつあります。

海外投資家が注目する物件タイプ

現在、海外投資家の興味はオフィスビルや商業施設だけでなく、住宅系物件や宿泊系物件にも広がっています。例えば東京の高級マンション市場では、麻布・六本木など都心の高級エリアに1室数億円規模の物件を次々購入する外国人富裕層がいます。実際に1室3億〜4億円の物件が海外投資家によって取引される例もあり、高額帯の住宅は「資産保有とステータス」の目的で人気です。

一方、北海道ニセコや沖縄、京都などリゾート・観光エリアの不動産も外国人に根強い人気があります。特にニセコを擁する北海道倶知安町ではコンドミニアム購入が昔から活発ですが、コロナ禍明けには契約数がコロナ前比で10倍に増えたとの報告もあります。海外の富裕層にとって世界的に知名度のある日本のリゾート地（ニセコや軽井沢など）の別荘・ホテルは魅力的な投資対象であり、2024年以降さらに需要が拡大すると見込まれています。

また近年注目なのが、日本各地の安価な空き家物件です。海外メディアでも「日本の安い古民家を買って民泊に」「地方の空き家を旅館に再生」といったストーリーが取り上げられ、実際に購入・リノベーションして民泊運営するケースが増えています。シンガポールやオーストラリア、米国の投資家が地方の空き家に着目している例も多く、安全で独自性のある日本市場への関心の高さが伺えます。例えば前述のニセコ周辺では、リゾートコンドだけでなく単身者向けの小規模収益物件も人気です。これは観光業回復に伴う労働需要増を見越したものですが、日本全国で増加する外国人労働者向け賃貸需要（2024年末で在留外国人約376万人、前年比+10.5%）も相まって、単身アパートやシェアハウスなどにも海外資本が流入しつつあります。

外国人投資家が直面する課題

しかし、海外から日本の不動産に投資する際にはいくつかのハードルも存在します。まず言語の壁・商習慣の違いです。物件探しから売買契約、アフターフォローまで全て日本語で行われ、日本独自の契約慣行や法制度を理解しなければなりません。また不動産取得自体は外国人でも自由にできますが、取得後に賃貸運用や民泊運営を行う場合、物件の管理体制や各種許認可取得などクリアすべき実務手続きが多々あります。特に民泊やホテル営業をするには旅館業許可や住宅宿泊事業の届出が必要であり、さらに運営を本人が行う場合には**在留資格（経営管理ビザなど）**の取得も検討しなくてはなりません。税務面でも、不動産所得に関する税制や確定申告、物件売却時の譲渡税など専門知識が欠かせません。

加えて、日本国内で法人を設立したり銀行口座を開設したりする場合も、海外在住者だけでは手続きが難しい場面があります。契約時に通訳者を用意したり書類を翻訳したりといった対応も必要でしょう。これらをすべて海外投資家が単独で行うのは大変困難であり、日本在住のパートナーや専門家の協力が不可欠です。事実、日本で投資を進める多くの海外投資家は信頼できる不動産会社やコンサルタントを探しており、「言葉や制度の壁を超えてトータルでサポートしてほしい」というニーズが非常に高まっています。

旅結による包括的サポート

旅結株式会社は、こうした海外投資家特有の課題に対応すべくワンストップサービスを提供しています。同社は外国人投資家向けに、日本法人の設立支援からビザ申請、税務手続きまで法務・行政手続きを一括サポートしており、言語面でも英語・中国語（簡体字/繁体字）・韓国語・日本語の5言語対応体制を整えています。提携する行政書士・司法書士等の専門家と連携しながら煩雑な手続きを代行し、投資家がスムーズにビジネスを開始できるよう支援しています。会社設立後は物件の管理運営まで一貫サポート可能で、設立後の民泊運営・管理まで対応できるのも大きな強みです。物件取得→法人設立→許認可取得→運営代行までを一手に引き受けることで、海外投資家は煩雑な手続きに煩わされることなく日本での不動産事業に集中できます。

さらに旅結は海外現地での情報発信や相談窓口も強化しており、中国・米国・東南アジアなどからの問い合わせにも迅速に対応しています（同社HPは英語・中国語・韓国語にも対応）。既に米国・中国・韓国・欧州の投資家延べ30件以上に対して法人設立やビザ取得支援を行った実績があり、国籍・文化の異なるクライアントにもきめ細やかな対応を行ってきました。その結果、大阪や東京の民泊投資案件をはじめ、多くの海外投資家が旅結のサポートによって日本市場参入を果たし、安定収益を上げています。例えばあるアジア圏の投資家は旅結の支援で大阪に株式会社を設立し経営管理ビザを取得、現地物件を購入後すぐに民泊運営を開始できました。現在は旅結の運営代行により高稼働率を維持しつつ、将来的な追加投資も検討されています（※個別事例のため詳細非公開）。

このように、海外から日本への不動産投資は確かな追い風が吹いているものの、専門的なサポートなしに成功させることは容易ではありません。旅結株式会社は「日本進出を、安心・スムーズにサポート」するパートナーとして、今後も増え続ける海外投資家のニーズに応えていきます。グローバル化が進む日本の不動産市場で、言語や制度の壁を乗り越えたベストミックスな投資を実現するために、ぜひ専門家の力を活用してみてください。