観光需要を活かす不動産投資戦略：空き家活用から出口戦略まで

インバウンド拡大や国内観光ニーズの変化により、日本の不動産市場には新たなビジネスチャンスが生まれています。特に空き家や遊休不動産を観光宿泊向けに活用する動きは、地域活性化と投資収益の双方を狙える注目の戦略です。2023年時点で全国の空き家総数は約900万戸（空き家率13.8%）と過去最多を更新し、その利活用は社会的課題であると同時に、大きな潜在市場とも言えます。また大阪万博など大型イベントを控えるエリアでは、不動産需要や宿泊ニーズが一段と高まることが予想され、物件オーナーにとって新規参入や用途転換の好機となっています。ここでは、観光需要を取り込む不動産投資のポイントと、旅結株式会社によるサポートについて解説します。

空き家問題をチャンスに変える

増加の一途を辿る空き家は、管理コストや老朽化リスクが所有者の負担となっています。しかし視点を変えれば、これらの空き家を民泊や簡易宿所として再生することで新たな収益源に転換可能です。事実、多くの自治体が空き家対策と観光振興を兼ねた支援制度を設け、空き家の宿泊施設への改修を後押ししています。空き家を民泊活用する主なメリットは次の通りです：

• 維持コストの削減と資産価値維持：放置すれば固定資産税や補修費がかさむ空き家も、民泊運用により得た収入で維持費を相殺できます。人の出入りが増えることで通風や水回りが定期的に使われ、建物の劣化防止にもつながります。

• 地域活性化への貢献：宿泊施設が不足している地域では、空き家民泊が旅行者の受け皿となり得ます。観光客を呼び込めば地元の飲食店や土産店など周辺産業も潤い、地域経済の活性化に直結します。さらに「泊まってみて気に入ったから移住した」というケースも生まれ、民泊が地域との新たな接点となることも期待できます。

• 安定した副収入の確保：既存の空き家を有効活用することで初期投資を抑えつつ、立地次第では月数万〜十数万円規模の安定収入を得られる可能性があります。特に観光地やアクセスの良い場所であれば予約も入りやすく、空き家が負動産から富動産へと一変します。

このように空き家活用はオーナー個人のみならず地域社会にもメリットが大きく、国や自治体も各種補助金や支援策でその動きを支えています。旅結株式会社でも、遊休資産となっていた古民家や別荘をリノベーションし民泊として収益化させた実績が多数あり、空き家問題解決と投資収益確保を両立する取り組みに積極的です。

民泊・賃貸ハイブリッド運用で収益最大化

不動産の価値を最大化するには、市場動向に応じて運用形態を柔軟に切り替える戦略が有効です。一つの物件でも、短期の民泊、中期のマンスリー貸し、長期の通常賃貸といった複数の運用オプションがあります。例えば、観光ピーク時は民泊として高単価収入を狙い、閑散期は30日以上のマンスリーレンタルで稼働率を維持するというように組み合わせることで、通年で安定した収益を確保できます。実際、旅結のコンサルティングでは**「民泊／賃貸／マンスリーの最適運用モデル」**を提案し、物件毎に収益を最大化する運用プランを構築しています。

もちろん、こうしたハイブリッド運用には各種法令や契約上の注意も必要です。物件ごとに旅館業法や住宅宿泊事業法の適用可否、地域の条例制限などを精査し、安全に運用できる範囲を見極めることが重要となります。旅結では物件購入前の調査段階から立地・規制・許認可要件のチェックを専門家が行い、適合法内で柔軟な運用ができるようサポートしています。また既に賃貸中の物件でも、契約更新時に民泊転用するシナリオや、逆に民泊運用後に通常賃貸へ切り替える選択肢など、将来の方針転換まで見据えた助言を受けることで中長期的なリスクに備えることができます。

出口戦略まで見据えた長期計画

不動産投資では出口戦略（エグジットプラン）をあらかじめ描いておくことが成功の鍵です。将来的に物件を売却してキャピタルゲインを得るのか、それとも賃貸物件として長期保有するのか、といった方針によって運用方策も変わります。幸い日本では2023年12月の旅館業法改正により、ホテル・旅館営業許可の物件売買時の承継が可能になるなど、宿泊事業を含む不動産の流動性を高める制度整備も進んでいます。つまり、民泊用に改装した物件でも、適切な手続きを踏めば許可を引き継いだまま売却できるようになり、投資家にとって出口の選択肢が広がっています。

旅結株式会社では、物件取得時から将来の出口まで一貫してプランニングするコンサルティングを提供しています。具体的には「売却・賃貸化・継続運営など柔軟な選択肢」を見据えた収支シミュレーションを行い、投資家の意向に沿った最適な出口戦略を設計しています。例えば数年後のマーケット動向を予測しつつ、「万博終了後の大阪市内で物件価格が上昇したタイミングで売却」「インバウンド需要が根強い観光地では引き続き民泊運営を継続」といったシナリオを描き、事前に準備を進めておくことが可能です。また旅結は国内投資家だけでなく海外投資家ネットワークも有しており、物件売却時には海外投資家への紹介・交渉もサポートできます。契約時の通訳・翻訳や法人設立支援にも対応できるため、日本人オーナーが海外勢に資産を売却する場合でも円滑に取引を進められます。

このように、購入から運用、そして出口までの全ステージでプロの助言を得ることで、不動産投資のリスクを抑えリターンを最大化することが可能です。旅結株式会社はワンストップの投資支援と物件管理体制で、オーナーの長期安定収益と資産価値向上を強力にバックアップします。観光需要を巧みに捉えつつ、不測の事態にも対応できる柔軟性を持った戦略で、不動産のポテンシャルを最大限引き出しましょう。