外国投资者在日本购买不动产并开始经营民宿的完整指南
- inquiry5713
- 1天前
- 讀畢需時 20 分鐘
在日本，外国人和海外居住者也可以购买不动产。一般来说，并不存在“因为是外国人所以不能购买”的所有权限制。
但是，能够购买不动产、能够在日本居住、以及能够合法经营民宿，是三个不同的问题。
如果非居住者取得日本的不动产或相关权利，原则上需要向财务省进行事后报告。自2026年4月1日起，日本设置了部分例外，例如自住用途或自家公司办公室用途等。但是，用于投资目的的民宿物业通常不属于这些例外。
此外，即使购买了不动产，也不会自动获得在留资格。如果投资者希望在日本居住并亲自经营业务，则需要另行满足“经营・管理”在留资格的要求。
在民宿实务中，最重要的第一步是决定“使用哪一种制度进行经营”。日本的民宿制度大致分为三种：使用住宅并在每年180天以内经营的住宅宿泊事业法、没有营业天数上限的旅馆业法，以及国家战略特别区域内的特区民宿。
例如，大阪市的特区民宿预计将于2026年5月29日结束新申请受理，之后只有已经取得认定的设施可以继续营业。由于适用区域、营业天数、用途地域、建筑物用途、消防要求以及邻里应对条件各不相同，因此，在寻找物业之前先确定制度，才是不容易失败的顺序。
本文将按照以下顺序，整理外国投资者在日本取得不动产并启动民宿业务的流程：
制度选择 → 物业尽职调查 → 购买 → 法人/税务/银行 → 许可认定 → 开始运营
尤其重要的是用途地域、建筑物用途、租赁合同和管理规约、消防法令符合性、邻里投诉应对、税务以及资金汇款设计。
文章后半部分还附有比较表、执行检查清单、时间表、面向住客的说明模板以及投诉应对模板，方便博客读者直接使用。
是否可以在日本购买，以及应采用哪种经营方案
外国人也可以购买不动产吗？
在日本，外国人和海外居住者可以取得不动产。实务上的第一步并不是“能不能买”，而是决定：
取得之后，按照哪种制度、以谁的名义、用什么体制来运营。
另外，非居住者取得不动产等资产时，原则上需要在取得日起20日内进行报告。自2026年4月以后，自住用途、自家公司办公室用途等存在例外，但投资用民宿物业通常不属于这些例外。
此外，日本税务上的“居住者”和“非居住者”，并不是单纯根据停留天数判断，而是根据生活中心、住所、职业、资产、家庭状况等客观事实综合判断。如果存在租税协定，还会涉及协定上的居住地判定。
也就是说，拥有日本的不动产和成为日本税务上的居住者并不相同。
应该选择哪一种民宿制度？
对读者来说，日本的民宿制度可以这样理解：
如果想要利用住宅，较轻量地合法开始经营，可以考虑住宅宿泊事业法。
如果想要全年作为住宿业经营，可以考虑旅馆业法。
如果位于特区对象区域，并且能够满足特区要求，可以考虑特区民宿。
制度 | 适合的情况 | 营业天数 | 主要特点 | 注意事项 |
住宅宿泊事业法 | 使用住宅，先合法开始经营 | 每年180天以内 | 在居住类地区也较容易经营。房东不在场的类型也可以经营 | 每年180天上限。房东不在场或客房数超过一定标准时，需要委托住宅宿泊管理业者 |
旅馆业法 | 想要全年经营、追求高入住率 | 无上限 | 没有营业天数限制 | 用途地域、建筑基准法上的用途变更、消防应对负担较重 |
特区民宿 | 在特区对象地区，预计中长期住宿 | 无上限 | 某些居住类地区也可能经营 | 限定于对象自治体。最低住宿天数、面积、邻里说明、自治体独自运用要求较重 |
上表是基于观光厅的制度比较、厚生劳动省的问答资料以及各自治体的制度说明整理而成。
住宅宿泊事业每年最多180天。特区民宿根据各自治体设定最低住宿天数，在大阪市，条例规定最低住宿天数为3天。旅馆业法没有营业天数上限，但建筑、消防、用途限制的确认更加重要。
个人名义和公司名义的考虑方式
投资者最初容易犹豫的是：
“以个人名义购买”，“设立日本法人”，还是“通过外国法人日本分公司推进”。
日本贸易振兴机构 JETRO 将外国企业进入日本的形式，基本整理为驻在员事务所、分公司和子公司，也就是日本法人。
不过，驻在员事务所不能进行营业活动，通常也不能以其名义开设银行账户或租赁不动产，因此不适合作为民宿物业的持有或运营主体。
日本法人中，株式会社和合同会社是主流。合同会社相比株式会社，章程自治的自由度较高，也不需要进行决算公告。
判断项目 | 个人名义 | 日本法人 | 外国法人分公司 |
设立手续 | 较少 | 中等 | 中等 |
责任分离 | 较弱 | 较强 | 难以与母公司分离 |
银行、支付、运营合同 | 非居住者容易遇到困难 | 相对容易安排 | 可以，但需要登记及代表者要求 |
税务申报 | 非居住者涉及纳税管理人、源泉税等问题较多 | 需要法人申报 | 需要考虑常设机构及外国法人课税 |
对投资者的便利性 | 适合小规模、单一项目 | 适合多物业、扩大经营 | 适合与海外总部一体化管理 |
该比较表是基于 JETRO 的据点形式、法务省的外国公司登记问答、国税厅的非居住者课税规则所作的实务整理。
如果由非居住者个人持有，收取租金时的源泉税、所得税申报、纳税管理人的选任以及银行账户限制等问题容易显现。若计划持有多个物业或雇佣人员，公司名义通常更容易设计运营结构。
避免买到不应购买的物业：尽职调查
在寻找物业之前应确定的确认轴
民宿物业寻找中最常见的失败，是优先考虑“位置好”“价格便宜”，却把法律上是否可以经营的确认放到后面。
尤其是二手公寓、一整栋公寓、独栋住宅、带借地权建筑物，需要查看的重点相当不同。
购买前至少需要确认以下六项：
第一，用途地域。
第二，建筑物当前用途以及是否需要用途变更。
第三，是所有权还是借地权。
第四，租赁合同和是否可以转租。
第五，公寓管理规约。
第六，消防、避难、邻里应对是否能够现实地建立体制。
最低限度尽职调查表
确认项目 | 查看内容 | 确认地点 | 应放弃该物业的标准 |
用途地域 | 是否为居住类地区，旅馆业是否可以设立，是否有条例限制 | 市区町村都市规划图、国土数值信息 | 以旅馆业为前提，但该区域不允许 |
建筑物用途 | 是住宅、共同住宅、寄宿舍、旅馆/酒店等哪一种 | 确认済证、检査済证、台账、建筑负责窗口 | 需要用途变更，但费用和期间难以预测 |
住宅宿泊事业适合性 | 厨房、浴室、厕所、洗面设备、居住要求、180天上限 | 观光厅门户网站、自治体窗口 | 不满足住宅定义 |
租赁/转租 | 租赁合同是否禁止转租或旅馆业使用 | 租赁合同、出租人同意书 | 存在禁止条款，无法取得同意 |
管理规约 | 是否明文禁止民宿，或管理组合是否有禁止方针 | 管理规约、管理组合会议记录、确认书 | 公寓方面禁止或态度消极 |
权利形态 | 所有权还是借地权、剩余年限、地租、同意费、转让条件 | 登记、重要事项说明、合同 | 借地条件不利，退出价值较弱 |
消防 | 自动火灾报警器、灭火器、避难路线、是否可取得消防法令适合通知书 | 向所辖消防署事前咨询 | 消防改修规模大且高额 |
邻里运营 | 24小时联系、赶赴现场、噪音和垃圾动线 | 现场调查、管理公司、周边情况 | 预计发生邻里投诉的可能性较高 |
在这张表中，尤其重要的是要理解：用途地域和建筑物用途是两个不同的问题。
根据住宅宿泊事业法，届出住宅在建筑基准法上也被视为住宅、长屋、共同住宅或寄宿舍，因此可以在居住地域内营业。
另一方面，如果根据旅馆业法进行民宿经营，该地区可能禁止旅馆业设立，并且可能需要进行建筑基准法上的用途变更确认。
也就是说，同一个物业，根据所选择的制度不同，合法性也会改变。
此外，即使是租赁物业，也可以取得旅馆业许可，但需要确认租赁合同中没有禁止转租或旅馆业使用。
在分售公寓中，需要确认管理规约。若在大阪市进行特区民宿，规约中写明“可以经营”的，可能成为认定对象；如果写明“禁止”的，则不属于对象。
即使规约仅写着“住宅专用”，如果管理组合的解释或决议认为禁止民宿，实务上也会变得困难。
带借地权的物业也需要特别注意。根据国土交通省对宅建业法的解释，在买卖带借地权建筑物或存在借地权的土地时，宅建业者应说明借地权的内容。
从投资者角度看，剩余期限、地租、更新条件、转让同意、增改建同意会影响收益和退出价格，因此需要比所有权物业更加严格地审查。
购买、法人设立与融资的推进方式
购买的基本流程
日本的不动产购买实务，一般按照以下顺序进行：
物业选择 → 购买申请 → 重要事项说明 → 买卖合同 → 支付定金 → 融资正式审查 → 尾款结算及登记。
重要事项说明，是宅地建物取引业者在合同成立前进行的法定说明，也可以在线进行。
签订买卖合同时的定金，在实务中通常多为买卖价格的10%至20%左右。但法律规定的是上限和机制，并不是必须采用该比例。
中介手续费也是法律规定上限。对于超过400万日元的买卖，简便计算的上限通常为：
价格 × 3% + 6万日元 + 消费税
从投资目的到运营开始的实务流程
如果是住宅并在180天以内经营，可以考虑住宅宿泊事业法。
如果是全年经营，可以考虑旅馆业法。
如果在特区对象区域，可以考虑特区民宿。
实务流程如下：
整理投资目的
选择运营方案
从以下制度中选择：
住宅宿泊事业法
旅馆业法
特区民宿
进行物业尽职调查
提交购买申请
接受重要事项说明
签订买卖合同并支付定金
使用融资时，完成审查及借款合同
准备汇款
支付尾款
完成所有权转移登记
准备消防、建筑、邻里应对
办理届出、许可或认定
设置 OTA 和收款
开始运营
上述流程是基于国土交通省的重要事项说明制度、不动产交易团体的购买流程、民宿制度门户网站以及各自治体手册整理的实务流程。
实际上，物业购买和民宿许可认定准备应并行推进。如果购买后才开始确认用途和消防，风险会很高。
外国人和海外居住者应准备的文件
海外居住者成为日本不动产登记名义人时，需要准备地址证明信息。
法务省说明，外国有住所的外国人或外国法人作为所有权登记名义人时，原则上需要提交由本国或居住国政府制作的地址证明文件等。
在商业登记中，如果外国人无法提供日本的印鉴证明，也会涉及签名证明以及外文文件翻译的问题。
也就是说，并不是只凭护照就能完成。地址证明、签名证明和翻译在早期阶段就会需要。
设立法人时应选择什么形式？
设立日本法人时，实务上的主要选择是株式会社或合同会社。
根据 JETRO 的说明，合同会社相比株式会社，章程自治自由度较高，可以在章程中规定计算书类的确定方法，并且不需要决算公告。
作为少人数、投资者主导、物业持有公司，合同会社较为容易使用。另一方面，如果重视交易对象或融资机构的观感，可能会选择株式会社。
如果以外国公司分公司推进，需要确定日本代表者并进行登记，且至少一名代表者必须在日本拥有住所。
此外，仅仅设立公司并不足够。税务上，公司设立后需要提交法人设立届出书，并根据需要提交青色申告承认申请书等。
如果希望从设立第一期开始适用青色申告，提交期限原则上是“设立日起经过3个月之日”和“第一期事业年度结束日”中较早日期的前一天。
如果以法人开始民宿业务，这些初期税务届出容易被忽视，但非常重要。
融资可以期待到什么程度？
这是海外投资者最容易误解的点之一。
日本一般的住宅贷款原则上是用于本人居住的金融产品。
例如，住宅金融支援机构的相关贷款产品中，外国籍申请人通常需要是“永住者”或“特别永住者”。三菱UFJ银行的住宅贷款也以日本国籍人士或拥有永住许可的外国籍人士为对象，且本人居住以外的住宅不属于事前审查对象。
三井住友银行说明，非永住者在某些情况下也可能申请，但前提是能够单独以日语沟通并理解合同内容，而且本质上仍是住宅贷款产品。
因此，外国投资者以普通住宅贷款购买投资用民宿物业的前提是危险的。
实务上，考虑现金、海外融资、日本法人事业融资、非银行金融机构或商业贷款会更加现实。
是否需要在留资格？
如果只是从海外投资并持有物业，并不一定需要在日本居住。
但是，如果希望居住在日本并亲自管理事业，则会涉及“经营・管理”在留资格。
JETRO 和入管相关资料显示，取得经营・管理在留资格，需要确保事业所，并满足500万日元以上投资或雇佣2名以上常勤员工等要求。
这里同样重要的是：购买不动产并不等于取得签证。
许可认定与开业准备实务
根据住宅宿泊事业法开始经营的情况
使用住宅宿泊事业法时，届出住宅必须具备“厨房”“浴室”“厕所”“洗面设备”，并满足居住要求。
营业天数以每个届出住宅为单位，每年不超过180天，从4月1日正午到翌年4月1日正午计算。
此外，根据大阪市的说明，如果房东不在场或客房数超过一定标准，需要委托住宅宿泊管理业者，并且有标识张贴义务。
根据旅馆业法全年经营的情况
使用旅馆业法经营时，即使是租赁物业也可以取得许可，但合同中不能禁止旅馆业使用或转租。
如果是分售公寓，也需要确认管理规约。
此外，根据地区不同，旅馆业设立可能被禁止，并且可能需要用途变更确认。
即使不需要用途变更手续，也必须符合建筑基准法。
全年经营的收益性较高，但最初的法令适合确认也是最重的。
考虑特区民宿的情况
特区民宿是在国家战略特别区域内取得认定后经营的制度，是旅馆业法许可的特例。
特区民宿中，各客房原则上需要达到25㎡以上，并需要提供外国旅客住宿所需的服务，例如外语说明，还要满足最低住宿天数等自治体条例要求。
大阪市最新指南中，最低住宿期间为3天。取得认定前，需要面向周边居民召开说明会并发放书面资料，同时也要求对投诉和咨询进行适当且迅速的应对。
重要的是，在本文撰写时，大阪市特区民宿预计将于2026年5月29日结束新申请受理。
涉及客房追加或建筑面积增加的变更认定申请也预计在同日结束，只有已认定设施可以继续按以往方式营业。
因此，今后想在大阪新开始经营的投资者，最好不要以特区民宿为前提制定物业取得计划。
消防、安全与保险的考虑方式
在开始民宿之前，几乎必须向所辖消防署进行事前咨询。
消防厅的资料显示，根据房东是否居住以及住宿房间的面积，消防法令上的用途判定会发生变化。如果房东不在场或超过一定规模，可能会被视为与住宿设施类似，并需要自动火灾报警设备等。
许多自治体在届出或申请时要求提交消防法令适合通知书。
保险本身并不是法定许可，但从应对火灾、漏水、对人对物赔偿、停业损失、住客原因事故等角度来看，实务上非常重要。
至少应在购买前或运营前向保险公司确认：普通住宅火灾保险是否覆盖民宿使用，是否需要事业用特约或设施赔偿保险。
当消防、建筑、运营实际情况发生变化时，保险条件也容易发生变化。
这与其说是法律要求，不如说是事故发生时保护资金安全的经营判断。
税金、成本和资金流
税金整体结构
日本不动产的民宿投资中，税金可以按照“购买时”“持有时”“运营中”“出售时”来整理。
购买时包括登记免许税、不动产取得税、中介手续费，某些情况下还包括消费税。
持有时包括固定资产税、都市计划税。
运营中包括所得税或法人税、住民税、消费税。
出售时则涉及转让所得课税，以及非居住者卖方或出租人的源泉税问题。
税种 | 何时发生 | 实务上的看法 |
登记免许税 | 所有权转移登记、抵押权设定时 | 土地买卖转移登记有减轻措施。建筑物原则税率需注意 |
不动产取得税 | 取得后 | 都道府县税。住宅与住宅以外税率不同 |
固定资产税 | 每年对1月1日时的所有者课税 | 每年发生的地方税 |
都市计划税 | 每年对市街化区域内土地和房屋课税 | 指定区域内的地方税 |
所得税/法人税 | 针对运营利润 | 个人或法人申报体系不同 |
消费税 | 销售额、建筑物买卖等 | 土地非课税，短期住宿收入原则上课税 |
源泉税 | 向非居住者支付租金、从非居住者卖方购买时 | 容易被忽视，但很重要 |
表中的法定部分基于国税厅、自治体税务页面以及 JETRO 的说明。
例如，大阪府的不动产取得税税率为土地3%、住宅3%、住宅以外4%。大阪市固定资产税为1.4%，都市计划税为0.3%。JETRO 也将固定资产税1.4%和都市计划税0.3%列为日本的主要税种。
特别容易忽视的税务重点
首先是消费税。
土地转让和出租是非课税，但事业用建筑物的转让原则上可能成为课税对象。
此外，住宅出租如果是1个月以上的普通居住目的，则为非课税。但是，旅馆、酒店、度假屋、住宅宿泊事业等短期住宿，不属于非课税的住宅出租，原则上属于消费税课税对象。
如果把民宿收入当作普通租金收入来看，这里就会产生偏差。
其次，是与非居住者支付有关的源泉税。
如果向非居住者或外国法人支付日本国内不动产租金，原则上需要扣缴20.42%的源泉税。
相反，如果从非居住者等处购买日本国内土地等并支付价款，原则上也需要扣缴10.21%的源泉税。只有个人以自己或亲属居住用途、1亿日元以下购买时，才有例外。
如果法人签订主租赁合同，或从海外居住卖方购买时，忽视这一点会在日后造成严重问题。
此外，非居住者个人取得日本国内不动产所得时，原则上需要通过纳税管理人进行确定申告。
如果读者计划继续居住在海外，在购买前先确保税理士和纳税管理人的承接体制，再进入合同阶段会更安全。
银行账户与支付实务
海外投资者容易卡住的地方是银行。
日本银行说明，外国籍人士如果在日本国内有居所，本身可以开设银行账户，但非居住者可能受到交易限制。
有些银行说明，如果没有日本国籍，入境后未满6个月或没有国内工作实际情况，可能会被作为非居住者处理。
日本邮政银行也要求在日本国内有居所、出示在留卡等资料，并在非居住者情况下进行申报。
也就是说，在海外居住的状态下顺利开设个人账户的前提是危险的。
银行方面的非居住者限制，也会影响国内汇款和日元账户运用。三菱UFJ银行公布了关于非居住者国内汇款处理的变更，在某些情况下需要根据外汇法进行确认。
考虑到民宿收入的收款账户、向清洁公司和管理公司的付款、以及 OTA 入账的一致性，日本法人 + 法人名义账户 + 日本国内运营负责人的形式，在很多情况下最不容易卡住。
这不是制度上的绝对条件，但实务顺畅度差异很大。
在 OTA 收款设置方面，例如 Airbnb 说明，收取款项的银行账户必须位于与设定地址相同的国家或地区。
民宿销售额以哪个国家、哪个名义收取，应从最初就设计好，并包括税务和 KYC 的一致性。
费用感参考
以下并非法定金额本身，而是基于法定税额、上限报酬、自治体手续以及实务上一般会发生的费用所作的概算范围。
实际费用会根据物业价格、地区、既有建筑的适法性、方针以及外包范围而大幅变化。
费用项目 | 概算范围 | 说明 |
购买时各项费用合计 | 物业价格约5%至10% | 以现金购买为前提的初步估算。包含中介手续费、登记、取得税、司法书士、翻译、汇款等 |
公司设立相关费用 | 约10万至35万日元以上 | 根据合同会社/株式会社、电子章程、是否委托专家而变化 |
家具、家电、布草初期配置 | 约30万至150万日元 | 独栋住宅、多卧室时会进一步增加 |
标识、多语言说明、运营备品 | 约5万至30万日元 | 外部标识、室内告示、避难说明、房屋规则 |
消防与安全改修 | 约20万至200万日元以上 | 自动火灾报警、诱导、灭火器、门、避难路线等，取决于建筑物 |
用途变更或大规模改修 | 数百万日元起 | 旅馆业法案件容易大幅增加 |
开业后固定费用 | 每月数万日元起 | 通信、水电煤、清洁、管理、税务、垃圾、维护等 |
这张表中重要的并不是“买得起的价格”，而是“能够开业的总成本”。
即使物业价格便宜，如果因用途变更、消防、邻里应对、管理委托导致总额上升，那么一开始就更容易合法经营的物业，投资效率反而可能更高。
执行时间表与模板
现实的时间安排
根据 JETRO 的说明，设立子公司大约需要2至3个月，分公司在决定后约1个月左右。
如果现金购买，不动产购买可以相对较快推进。但是，如果包括民宿适法性确认、消防、邻里说明、管理体制构建，从选择物业到开业，至少应预留2至4个月。
如果是旅馆业法或大规模改修，则应预留4至8个月以上会更安全。
前者是住宅宿泊事业等准备负担较轻的情况，后者则是特区或旅馆业中建筑和消防负担较大的实务情况。
外国投资者在日本启动民宿的大致流程如下：
目的整理与方案选择
物业探索
法人设立
尽调、规约、用途、消防确认
购买申请与重要事项说明
买卖合同与定金支付
融资审查或汇款准备
申请文件、消防、邻里应对
结算与登记
届出、许可或认定
家具、标识、OTA 设置
开业
上述时间表不是法定处理期间，而是基于制度要求和实务准备的旅結执行用时间表模板。
特别是海外投资者，需要把地址证明、翻译、汇款、KYC、纳税管理人、运营委托方选择等比国内投资者更容易花时间的事项纳入计划。
分步骤检查清单
阶段 | 检查内容 | 完成标准 |
战略设计 | 是否决定运营制度？地区和预计住宿天数是否一致？ | 可通过制度比较表确定一种方案 |
物业探索 | 是否确认用途地域、建筑用途、权利形态、规约？ | NG 因素已排除 |
合同前 | 是否确认重要事项说明、转租可否、消防咨询、周边居民应对？ | 已反映在合同条件中 |
名义设计 | 以个人/法人/分公司哪种名义持有？是否确定税理士、司法书士、纳税管理人？ | 有体制图 |
资金设计 | 使用现金、海外融资，还是日本法人融资？ | 对结算资金有明确预期 |
许可认定 | 是否准备消防、建筑、标识、投诉窗口、管理委托？ | 申请文件一套齐备 |
开业前 | 是否设置 OTA、收款账户、KYC、清洁、住客说明、紧急联系？ | 可以进行模拟运营 |
开业后 | 是否建立投诉记录、名簿保存、税务申报、评价管理的运营？ | 月度运营表能够运行 |
这张表将法令检查和运营实务整合到一张表中。
在特区民宿或大阪这样重视邻里投诉应对的自治体中，与其把申请前检查清单和开业后运营检查清单分开，不如用同一张表管理，更能减少遗漏。
住客规则说明模板
以下是重点放在噪音、垃圾、紧急联系上的入住前发送模板。
大阪市特区民宿修订指南要求，注意事项说明不能仅以邮件或 SNS 结束，而应通过会话、电话等方式确认理解；同时要求在设施外部张贴关于噪音和垃圾的注意事项，并在投诉发生时直接提醒住客。
因此，该模板的使用前提是发送文字 + 口头确认。
日文版
主题：入住前的重要说明
您好。抵达前，请确认入住期间的规则。
请避免夜间、清晨大声喧哗、举办派对、在走廊或玄关前交谈。
垃圾请在室内分类，除指定方法外，请不要放到建筑物外。
除已登记的住宿者外，禁止进入或住宿。
请务必遵守关于吸烟、停车、宠物、阳台使用等个别规则。
发生火灾、事故、身体不适等紧急情况时，请先拨打紧急联系电话。必要时请拨打119或110。
入住时，我们会再次口头确认以上内容。如有不明之处，请事先联系我们。
英文版
Subject: Important house rules before check-in
Hello and welcome. Please read the following rules carefully before arrival.
No loud talking, parties, or gatherings at night or early morning, including in front of the entrance or in common areas.
Please separate garbage and keep it inside the room unless we specifically instruct you where and when to dispose of it.
Only registered guests are allowed to enter or stay in the property.
Please follow all property-specific rules regarding smoking, parking, pets, balcony use, and shared areas.
In case of fire, accident, or medical emergency, call our emergency contact first. If necessary, call 119 for fire/ambulance or 110 for police.
We will confirm these rules again verbally at check-in. Please contact us if anything is unclear.
投诉应对模板
给住客的电话话术：日文版
晚上好。这里是设施运营负责人。
我们接到附近居民关于噪音/垃圾/共用部使用的投诉。
请立即改善。
如果无法确认改善情况，根据合同和使用规则，可能会要求您退房。
请告诉我们现在有多少人在房间，以及现场是什么情况。
我们也会前往现场确认。
Guest Call Script — English Version
Hello, this is the property operations team.
We have received a complaint from a neighbor regarding noise / garbage / use of common areas.
Please stop the behavior immediately.
If the situation does not improve, we may require you to leave the property under the house rules and contract terms.
Please tell us how many people are in the room and what is happening right now.
We are also arranging an on-site response.
给投诉人的回复：日文版
感谢您的联系。
我们已经直接联系住宿者，并要求其立即改善。必要时也会进行现场确认。
处理结果将再次向您报告。给您带来不便，我们深表歉意。
Complaint Response to Neighbor — English Version
Thank you for contacting us.
We have contacted the guest directly and instructed them to correct the issue immediately.
We will also arrange an on-site response if necessary.
We will update you again after confirming the result. We sincerely apologize for the inconvenience.
选择运营代行公司时的确认项目
最后，是以使用运营代行为前提的检查项目。
这不是法定格式，但在以大阪型严格邻里应对为前提时，以下确认非常有效。
确认项目 | 应查看内容 |
法令理解 | 是否能说明住宅宿泊事业法、旅馆业法、特区民宿的区别 |
邻里应对 | 是否能承担24小时电话应对、现场赶赴、投诉记录、改善报告 |
消防与安全 | 是否能陪同消防事前咨询、通知书、避难动线、告示物整备 |
多语言运营 | 是否能以多语言处理住客说明、紧急应对、评价回复 |
税务合作 | 是否与税理士、司法书士、行政书士合作 |
紧急应对 | 是否具备夜间、清晨、设备故障、未经许可入住的一次应对 |
透明性 | 是否能看到月度报告、KPI、手续费、清洁质量、评价应对 |
这张表并不是单纯确认法定义务本身，而是为了判断该公司是否真的能够执行这些义务。
法令上的义务和现场执行这些义务的运营能力，是两回事。
从大阪市近年的监督指导项目来看，仅通过邮件提醒、24小时电话不完善、超过10分钟才赶赴现场、记录未保存、未向投诉人报告结果等，都成为重点监督对象。
也就是说，运营代行的评价轴不是“集客能力”，而是“能否让法令要求实际运转起来”。
总结与咨询引导
海外投资者在日本开始民宿业务的本质，不是购买物业，而是在购买之前就设计到能够合法运营的状态。
在日本，外国人可以取得不动产，但在留资格是另一回事，税务也会根据居住形态而改变。
民宿制度也因住宅宿泊事业法、旅馆业法、特区民宿而要求大不相同。用途地域、建筑物用途、管理规约、转租可否、消防、邻里应对中任何一点出错，都可能导致买完之后无法推进。
尤其是在现在的大阪市这样强烈要求邻里投诉对策的自治体中，需要将开业后的运营体制也纳入投资判断。
如果能在取得物业前，一体化设计制度选择、尽职调查、名义设计、税务、账户、消防以及运营代行，日本的民宿投资是完全可以实现的。
如果您希望从日本物业取得到民宿启动，将制度选择、购买前诊断、许可认定准备、运营体制构建一并推进，请咨询 旅結株式会社。
留言